2022年作為“保租房”體系確立滿一周年之際，中國(guó)住房租賃行業(yè)得到了深入的發(fā)展沐恨。

政策層面，從中央層面的政策支持到各地落實(shí)于具體措施及規(guī)劃中，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的宏圖正慢慢鋪開牡昆。

尤其是金融扶持方面铐儡，2022年金融扶持住房租賃行業(yè)發(fā)展力度空前爸蝠。過去一年玷源，財(cái)政部路倔、發(fā)改委、銀保監(jiān)等多部門均出臺(tái)金融政策支持保租房發(fā)展诉玲，鼓勵(lì)銀行等金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融服務(wù)搂棱，加大保租房金融支持力度叔梆，穩(wěn)步推進(jìn)保租房REITs試點(diǎn)落地沫流。此外，全國(guó)首個(gè)住房租賃基金正式成立筑凫，以盤活存量房產(chǎn)滑沧。

租賃行業(yè)發(fā)展迎來新的發(fā)展格局。自從2021年確立了保障型租賃體系巍实，目前租賃住房包括市場(chǎng)化程度較高的長(zhǎng)租公寓滓技，享受政策扶持的保障性租賃住房（含人才租賃住房、公租房等）棚潦。

未來幾年令漂，住房租賃將成為國(guó)家發(fā)展的重要推動(dòng)力。

現(xiàn)階段的保障性租賃住房從開發(fā)到運(yùn)營(yíng)均受較多的政策扶持丸边，也是國(guó)家從中央到地方“十四五”發(fā)展的重點(diǎn)叠必。尤其“租購(gòu)并舉”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康的長(zhǎng)效機(jī)制，住房租賃的地位不斷增強(qiáng)妹窖。

住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人曾公開表示纬朝，“十四五”時(shí)期，全國(guó)初步計(jì)劃建設(shè)籌集保障性租賃住房近900萬套（間）骄呼，相比2021年提出的40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃籌集建設(shè)保障性租賃住房650萬套（間）共苛，增加了250萬套，預(yù)計(jì)可解決2600多萬新市民青年人的住房困難蜓萄。

保租房以小戶型氢莫、低租金的基本特征，從供應(yīng)端彌補(bǔ)了市場(chǎng)化租賃產(chǎn)品的不足秤慌，優(yōu)化了住房租賃市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)贫拭。在套型上，保租房戶型以建筑面積不超過70平方米為主径揭。

2021年耍叮、2022年，全國(guó)共已開工建設(shè)和籌集保障性租賃住房約330萬套(間)雌夕，可解決近1000萬新市民滋评、青年人的住房困難問題朵泌。

目前，多地已完成2022年保障性租賃住房籌建任務(wù)购廊，比如上海計(jì)劃2022年籌集17.3萬套岳舔，其中，前11月便新增建設(shè)籌措18萬套（間）刃镶，提前超額完成年度目標(biāo)任務(wù)躲扣。

在政策應(yīng)道下，市場(chǎng)化租賃項(xiàng)目也愈發(fā)健康有序丸升。

22城供應(yīng)量大幅下滑铆农，各地開始按需更加理性供應(yīng)租賃用地。

截止2022年底狡耻，全國(guó)范圍內(nèi)共推出涉租賃土地約285塊墩剖，規(guī)劃建筑面積達(dá)444萬方，供地政策上仍然延續(xù)“22城集中供地”夷狰，三種方式并行供應(yīng)租賃用地建設(shè)保障性租賃住房岭皂。

2022年受疫情及經(jīng)濟(jì)影響，土拍市場(chǎng)整體遇冷沼头，各地因城施策對(duì)競(jìng)拍規(guī)則進(jìn)行了放寬和調(diào)整爷绘，新增涉租用地同比下滑63.01%。從各批次涉租用地成交情況來看进倍，前三批次成交較多涉租用地土至，各地第四、五背捌、六批次僅以少量地塊成交毙籽，涉租用地較少。

中國(guó)住房租賃行業(yè)的供應(yīng)主體主要包含散戶蝌飘、機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)和政府北拌，因其背景和資源能力的不同，不同主體的市場(chǎng)參與方式也有所不同跑既。散戶和機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)是以市場(chǎng)化操作運(yùn)營(yíng)稼崎，而政府則擔(dān)任公共物品提供者以及規(guī)則制定者的重要角色。

目前轿白，散戶仍為中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的供應(yīng)主體清农，但散戶主體不參與房源的運(yùn)營(yíng)管理，市場(chǎng)上機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的租賃住房比重約5%罢摧。

1栽寄、個(gè)人租賃房源供應(yīng)：供應(yīng)規(guī)模不斷下降，但仍是市場(chǎng)供應(yīng)的主力

從新增供應(yīng)來看拆聋，近五年纤耐，全國(guó)55城個(gè)人租賃房源新增房源量整體呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)姊呐，其中2022年個(gè)人房源新增供應(yīng)僅為2018年的一半。

由于人口流動(dòng)和疫情的原因助被，2022年全年個(gè)人房源新增供應(yīng)量為620.50萬間剖张，同比上漲2.65%，新增供應(yīng)量開始小幅回升揩环，后疫情時(shí)代搔弄，供應(yīng)的房源有望開啟持續(xù)上升趨勢(shì)。

2丰滑、市場(chǎng)化租賃房源供應(yīng)：分散式產(chǎn)品大幅下降顾犹，集中式產(chǎn)品規(guī)模初現(xiàn)且穩(wěn)步推進(jìn)

目前，中國(guó)租賃市場(chǎng)最大規(guī)模的分散式長(zhǎng)租公寓——自如吨枉，已經(jīng)發(fā)展至以“百萬”為規(guī)模計(jì)數(shù)單位蹦渣。然而近年來哄芜，分散式公寓因“高收低租”“租金貸”等商業(yè)模式弊端暴露貌亭，遭遇頻頻爆雷，2019-2020年认臊，蛋殼公寓圃庭、青客公寓等下架房源，退出市場(chǎng)失晴，自如和相寓也在逐步控制甚至縮減規(guī)模剧腻。

回顧2022年，中國(guó)住房租賃行業(yè)市場(chǎng)化租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)滑信，TOP30集中式公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)累計(jì)開業(yè)規(guī)模92.28萬間占找，同比增長(zhǎng)15.88%，環(huán)比增長(zhǎng)1.60%煞恭，同環(huán)比增速均有所下降络务。2022Q1至今，租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)井翅，但受疫情和經(jīng)濟(jì)周期影響怠鲜，增速持續(xù)放緩，環(huán)比增速?gòu)?.86%下降至四季度的1.60%霹链，頭部企業(yè)開店動(dòng)作明顯放緩坦庸。

3、市場(chǎng)化租賃房源供應(yīng)：大型租賃社區(qū)持續(xù)入市厦绪，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展

自2020年以來湃杏，“大型租賃社區(qū)”便成為了租賃行業(yè)熱詞。大型租賃社區(qū)作為市場(chǎng)租賃房源的重要供給逛镶，也是未來租賃產(chǎn)品的主流發(fā)展方向迄埃。2022年市場(chǎng)上有多個(gè)項(xiàng)目以大型租賃社區(qū)的形式入市男杈。

從項(xiàng)目的分布情況來看，大型租賃社區(qū)主要布局在租住需求旺盛的核心一二線城市调俘，其中上海布局項(xiàng)目最多伶棒。

2022年全年上海共計(jì)有7個(gè)大型租賃社區(qū)（房源≥1000間）入市，共計(jì)提供超1.4萬間租賃房源彩库。從運(yùn)營(yíng)商品牌來看肤无，具有規(guī)模化運(yùn)營(yíng)能力的住房租賃品牌在市場(chǎng)上占據(jù)優(yōu)勢(shì)骇钦，以華潤(rùn)有巢為代表宛渐，通過輕資產(chǎn)托管或重資產(chǎn)持有的模式在多個(gè)城市布局大型租賃社區(qū)。

4眯搭、市場(chǎng)租金：個(gè)人房源租賃租金呈上升趨勢(shì)窥翩，核心城市集中式公寓租金有漲有跌

2022年全國(guó)55城個(gè)人房源平均租金為33.11元/平方米/月，環(huán)比上漲3.82%鳞仙，同比上漲1.48%寇蚊。

隨著年初疫情的蔓延，2022年個(gè)人房源租金波動(dòng)較大展松。逐月來看厕斩，7-8月畢業(yè)季的到來，帶來了一波租金的上漲脂圾，隨后翠冻，租賃市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，租金開始下跌色矿，12月纪闽，北上深等一線城市受疫情反復(fù)的影響，且處于年末决癞，租賃市場(chǎng)供需出現(xiàn)一定失衡委勤，租金出現(xiàn)異常上漲情況。

2022年全年來看低流，八城集中式公寓租金漲跌各異日病，而分散式公寓同比來看出現(xiàn)不同程度下滑，北上廣等一線城市個(gè)人房源租金依舊維持上漲辨蓄。

5秦辆、企業(yè)主體：頭部企業(yè)效應(yīng)顯著，房企系運(yùn)營(yíng)商規(guī)模亮眼

從開業(yè)規(guī)模來看祠乃，TOP3頭部企業(yè)開業(yè)規(guī)模共計(jì)36.54萬間梦重，占TOP30企業(yè)開業(yè)規(guī)模的40%。其中，萬科泊寓以17萬間的成績(jī)遙遙領(lǐng)先琴拧，位居榜首降瞳。???

在管理規(guī)模榜中，入榜企業(yè)管理規(guī)模門檻為10042間蚓胸，TOP3管理規(guī)模共計(jì)41.98萬間挣饥，占TOP30管理規(guī)模的34%，企業(yè)頭部效應(yīng)依然顯著沛膳。萬科泊寓和龍湖冠寓分別以21.40萬間和11.82萬間的管理規(guī)模持續(xù)摘得冠軍和亞軍席位扔枫。

6、融資：金融創(chuàng)新得到了空前的發(fā)展

2022年住房租賃行業(yè)融資熱度回暖锹安，整體融資規(guī)亩碳觯回升至500億元。

ABS及類REITs的整體發(fā)行金額大幅回升叹哭，是2021年的4倍多忍宋；新增了保租房REITs和住房租賃基金，發(fā)行規(guī)模分別為50.055億元和300億元恒欣。2022年公募REITs移良、類REITs融資熱度上升。

2022年有4只保租房REITs成功上市蟹游，分別為紅土深圳安居REITs填级、中金廈門安居REITs和華夏北京保障房REITs怎体、華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房REIT蔓捡，募集資金約50億元。

2022年12月愚缔，證監(jiān)會(huì)表示研究推動(dòng)REITs試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房領(lǐng)域擦灸，將進(jìn)一步促進(jìn)多元主體進(jìn)入住房租賃行業(yè)，激發(fā)市場(chǎng)化企業(yè)入手重資產(chǎn)項(xiàng)目垛淮。此前通過的四支保租房公募REITs的資產(chǎn)主體基本為央國(guó)企剂撑，尚未有市場(chǎng)化的民營(yíng)租賃企業(yè)參與保租房公募REIT的發(fā)行，現(xiàn)在REITs試點(diǎn)范圍的拓展掃清了市場(chǎng)化租賃企業(yè)退出路徑的障礙根适，為行業(yè)的發(fā)展帶來新的契機(jī)苞毡。

2022年住房租賃行業(yè)受到了各方的重點(diǎn)關(guān)注，國(guó)家和地方政府也在積極推動(dòng)租賃住房的發(fā)展继谚。保障性租賃住房籌建任務(wù)在有序展開烈菌，部分保租房已入市；市場(chǎng)化項(xiàng)目在政策的引導(dǎo)下也愈發(fā)健康有序花履。

未來幾年芽世，住房租賃將成為國(guó)家發(fā)展的重要推動(dòng)力，中央將繼續(xù)發(fā)力完善住房供應(yīng)端制度政策，完善“購(gòu)+租”“市場(chǎng)+保障”的住房體系济瓢，讓更多的新青年新市民 “住有所居”荠割、“住有宜居”。