順鑫農(nóng)業(yè)（000860.SZ）就直接用事實(shí)說話：我們懂農(nóng)業(yè)不懂地產(chǎn)歇肖。根據(jù)其2018 年，營收120.74億元甩澳，僅白酒產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入92.78億元东镶，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤7.44億元，比上年同期增長69.78%兵正。其中，包括地產(chǎn)板塊在內(nèi)的其它業(yè)務(wù)梢纫，營收為4.28億元窖硝，僅是白酒業(yè)的1/20。順鑫農(nóng)業(yè)旗下的酒水主要以牛欄山二鍋頭出名汤浊，花朵財(cái)經(jīng)（F-Finance）從牛欄山了解到邓晃，現(xiàn)在旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)有70億元規(guī)模泡快，一直在找接盤方，但沒有合適的接盤方纤票，更為關(guān)鍵的是員工的安置也是個大問題嗓钦。聽到這嚇的我一哆索，國企員工猪攀，可了不得溯饵，還記得2009年民企建龍集團(tuán)收購?fù)ㄤ摵螅神v通鋼的總經(jīng)理陳國君被職工打死锨用，那些職工身為國企員工丰刊，可不愿意自降身價成為民營企業(yè)的員工。
酒喝醉肉吃飽
順鑫農(nóng)業(yè)旗下的酒水主要以牛欄山二鍋頭出名增拥，曾經(jīng)在很長時間內(nèi)被紅星二鍋頭壓著啄巧，二者都是清香型白酒，都以北京市場為大本營掌栅，但最近十幾年內(nèi)秩仆，牛欄山二鍋頭強(qiáng)勢崛起。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過紅星二鍋頭猾封，在全國清香型白酒中穩(wěn)座頭把交椅澄耍。在年報(bào)中，順鑫農(nóng)業(yè)表示2018年公司白酒產(chǎn)業(yè)高速增長忘衍，銷售收入92.78億元逾苫，同比增長43.82%。公司白酒優(yōu)勢進(jìn)一步強(qiáng)化枚钓，核心競爭力進(jìn)一步增強(qiáng)馅块。但另一主業(yè)屠宰板塊收入23.68億元，同比下降20.23%喳卫；同時吨争，包括地產(chǎn)板塊在內(nèi)的其它業(yè)務(wù)同比下滑81%。
花朵財(cái)經(jīng)私下以為硫红，如果順鑫農(nóng)業(yè)把公司上市名字就改成牛欄山绊蚯，估計(jì)會更牛逼，中國股票沾個牛字综姜，股價無不一飛沖天箭堆。但早在2006年就涉足了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，而負(fù)責(zé)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的則是北京順鑫佳宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱佳宇地產(chǎn)）挽钧，早先順鑫農(nóng)業(yè)對地產(chǎn)業(yè)還是非常重視的猿异，對佳宇地產(chǎn)100%持股。
作為北京的地方國企熊朵，在拿地方面有一定的優(yōu)勢兢涡。但優(yōu)勢沒有轉(zhuǎn)化為利潤赛喊。賺大錢的地產(chǎn)公司都是別人家的公司【执花朵財(cái)經(jīng)根據(jù)順鑫農(nóng)業(yè)年報(bào)整理發(fā)現(xiàn)斑响，佳宇地產(chǎn)這幾年連連虧損，2015—2017年钳榨，分別虧損0.03億元舰罚、1.92億元、2.20億元重绷。2018年年報(bào)顯示沸停，順鑫佳宇營收1.55億元，虧損約2.56億元昭卓，營收都不抵虧損多愤钾，虧損額還越來越大。在2018年年報(bào)中候醒，地產(chǎn)業(yè)都沒拿出來作為主業(yè)專門分析能颁，只是在經(jīng)營情況概述中提了提，2018年倒淫，公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目伙菊，受限購政策及內(nèi)外需求不足等因素影響，在售項(xiàng)目的銷售存在一定難度祭静，閑置資產(chǎn)尚需有效盤活纷沽，仍處于發(fā)展探索期。
據(jù)申萬宏源研報(bào)姻粱，2017年讹唧，其負(fù)債總額高達(dá)70.51億元，同期順鑫農(nóng)業(yè)的總負(fù)債為112.85億元研镀，順鑫佳宇占比超過60%剃坦。而2018年負(fù)債超過資產(chǎn)，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到105%焙檀。有券商分析師分稱绝电，地產(chǎn)業(yè)務(wù)占用較大部分上市公司現(xiàn)金，上市公司大部分貸款都在地產(chǎn)上辟瞄。未來默在，如果地產(chǎn)業(yè)務(wù)予以剝離，則對上市公司盈利有較大改善坝给。因此蒋令，如果把地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離了，順鑫農(nóng)業(yè)業(yè)績會更好裹刮，股價也會更高音榜。
決策效率低下
從2016年開始，順鑫就喊出要剝離地產(chǎn)業(yè)捧弃，投資者對此也是寄于厚望赠叼，一等就是三四年還沒有弄成。國企的效率就是慢违霞，想起國民公公王健林嘴办，說剝離資產(chǎn)雷厲風(fēng)行立即行動，有八卦演驛說老王接到一個電話立即決定剝離資產(chǎn)买鸽，分分公司立即行動找接盤方涧郊，那叫一個快，三下五除二眼五，把幾百億資產(chǎn)賣給了融創(chuàng)和富力妆艘，2018年，老王說減輕了資產(chǎn)看幼，減輕了負(fù)債批旺，曾經(jīng)被大家認(rèn)為面臨生死邊緣的萬達(dá)再度站回舞臺中央。所以說老王能把萬達(dá)做這么大并數(shù)次將萬達(dá)從生死邊緣拉回缠染，不是沒有理由的猪玛。
但順鑫沒有這方面的天賦，在房地產(chǎn)業(yè)大漲時卻一虧再虧骡梨。從順鑫農(nóng)業(yè)的地產(chǎn)之旅來看衩斋，地產(chǎn)業(yè)真不是誰想玩就能玩得轉(zhuǎn)的行業(yè)。順鑫農(nóng)業(yè)董秘辦工作人員跟花朵財(cái)經(jīng)表示日胖，我們是做農(nóng)業(yè)起家的瞎介，對地產(chǎn)業(yè)不懂，不專業(yè)的人干專業(yè)的事绪封，難免會虧損魏颠。
花朵財(cái)經(jīng)了解到，順鑫農(nóng)業(yè)是國企历扭，剝離地產(chǎn)業(yè)的行為屬于國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的情形软苗，不只需要董事會股東大會等批準(zhǔn)，還需要國資委批準(zhǔn)棺氢，這層層審批就是問題心爷，更為關(guān)鍵的是，虧損的企業(yè)賣不上價肃续，賣低了就涉及國有資產(chǎn)流失黍檩，沒有人敢擔(dān)這個責(zé)，而賣高了沒人買始锚。事情就在這種矛盾中僵持著刽酱。坊間一直在傳王健林在將資產(chǎn)賣給融創(chuàng)和富力的發(fā)布會前摔了杯子喳逛，據(jù)說是因?yàn)楦涣ν蝗蛔冐裕f沒有那么多錢棵里，要壓低收購價格润文，氣的老王摔了杯子，但摔杯子也要賣殿怜，老王窩火完畢典蝌，一尋思還是得賣啊，于是沒走啥繁瑣程序头谜，更不需要向國資委匯報(bào)骏掀，冷靜下來會發(fā)布會照開，資產(chǎn)照賣柱告，三方喜笑顏開的簽了字退博，實(shí)現(xiàn)了共贏。而順鑫農(nóng)業(yè)拖了三四年了醇疮，也沒有見接盤方漆埋，地產(chǎn)業(yè)瞬息萬變，但決策卻如此之慢巴移，地產(chǎn)業(yè)虧損是難免的您窒，但現(xiàn)在是只能看眼看他繼續(xù)虧。
財(cái)經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)告訴花朵財(cái)經(jīng)瞭驴，小地產(chǎn)企業(yè)沒有規(guī)模優(yōu)勢翻萨，可能手里的地塊有限，在拿地開發(fā)中也需要融資退钱，但沒有其他已經(jīng)建好的房產(chǎn)出售俄蔗，形成回款產(chǎn)生利潤，回款足以還貸款和利息欠诊，還會產(chǎn)生利潤蛀漆。這是良性循環(huán)。但小地產(chǎn)企業(yè)沒有這種循環(huán)臣疑，面對龐大的債務(wù)壓力只能虧損盔憨，這是地產(chǎn)企業(yè)近幾年一定要做大規(guī)模的原因。但順鑫農(nóng)業(yè)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)不具備這些優(yōu)勢讯沈。此前郁岩，東北證券在研報(bào)中透露，順鑫農(nóng)業(yè)目前正在跟國企缺狠、央企談地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離事項(xiàng)问慎。而順鑫農(nóng)業(yè)向花朵財(cái)經(jīng)表示，這幾年一直在努力，需要考慮因素太多如叼，所以一直無法談攏冰木。
并非高枕無憂
沒見過幾個賣酒的成為首富，主要是酒水企業(yè)多是國企笼恰，像茅臺片酝、五糧液那都是國企，這些公司的高管是國家干部挖腰，但也是給國家打工的，不像地產(chǎn)業(yè)练湿，許家印场时、王健林等大佬短短十幾年就積累起千億身家。但白酒企業(yè)也不是誰都能隨便做到百億規(guī)模谴疾，順鑫農(nóng)業(yè)酒業(yè)體量百億强进，在白酒方面的水平還真不是蓋的，可以說順鑫農(nóng)業(yè)是被養(yǎng)豬和地產(chǎn)耽誤的白酒公司昭怕。順鑫董秘辦一位工作人員曾向花朵財(cái)經(jīng)表示袱族，白酒板塊我們能夠做大，除了產(chǎn)品質(zhì)量和技術(shù)優(yōu)勢外裙都，關(guān)鍵是在對經(jīng)銷商的激勵上渔舵，是市場化的，并沒有完全按照國企的方法來咽皮。但地產(chǎn)卻是一直在按國企的方法操作劈遂。
順鑫農(nóng)業(yè)稱佳宇地產(chǎn)的規(guī)模比較大，大約有70億元的資產(chǎn)痒渊，算是一家初具規(guī)模的小型地產(chǎn)商疮炼。旗下有也優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。這幾年一直在跟各家地產(chǎn)商接觸蝇裤，但有些地產(chǎn)商對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)感興趣廷支，對一些虧損的商業(yè)地產(chǎn)可能不愿意接盤。作為國企栓辜，鑫農(nóng)業(yè)尤其要考慮的是恋拍，地產(chǎn)公司的工作人員如何安排。他們現(xiàn)在是國企員工如果賣給私企啃憎，他們的身份轉(zhuǎn)換也是問題芝囤。因此順鑫農(nóng)業(yè)準(zhǔn)備清理庫存，將體量做小辛萍，體量做小之后悯姊，再考慮剝離的事情。
而對順鑫農(nóng)業(yè)來說，賺錢的白酒板塊也不是高枕無憂的悯许，北京老酒企紅星二鍋頭本來有更高的認(rèn)同度仆嗦，只是最近幾年落敗，并且同是清香酒先壕，汾酒更為出名瘩扼，文化氣息更為濃厚，喝這款酒更有逼格熊赦，牛欄山的做大农幢，部分原因也是汾酒在打盹。如果汾酒整理完自己內(nèi)部問題疆逸，開始主攻近相臨的北京市肩容，牛欄山情況如何還真難說。
